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购买“联建房”小心“钱房两空”
www.fynews.com.cn  2017年11月10日 10:01 富阳新闻网

  小张老家在农村,4年前大学毕业,在城区找了工作,由于每天在家和城区间往返太过麻烦,就在城区租了房。几年间搬了几次家,几乎每隔一年半载就得重新找房租。年轻倒是无所谓,单身贵族,家当也不多,搬家也方便,但租的房毕竟是人家的,时间长了,工作逐渐稳定,也到了要考虑终身大事的岁数,小张越来越想拥有一套属于自己的房子,小一点没关系,好好布置一下,至少是个温馨的港湾。

  去年,小张终于下定决心在城区买房,但他的家境一般,自己又刚刚工作没几年,平时独自生活在城区,到处需要花钱,能攒下来的钱也没多少,他走了很多楼盘,一手房、二手房都看过不少,但高企的房价,他连付个首付都困难,就算付了首付,每月那点工资也承担不起贷款,所以始终没能找到合适的房源。

  今年初,小张终于经人介绍找到了一套合适的房子,那是城区某城中村的一套联建房,大小、价钱都合适,而且临近不错的学校,以后结婚生子,孩子可以就近上学,于是一眼就看中了。虽然听人说过联建房按法律规定是不能买卖的,也没证,但想想自己只是用这套房来过渡一下,等以后攒够了钱再买好一点的商品房,有没有证倒也无所谓,而且身边的同事朋友不少人买的都是联建房,也没见遇到什么法律上的纠葛,所以他还是决定购买。

  小张与卖家老王签订了合同,又付了全款。由于老王需要一段时间将房屋腾空,所以交房需要稍微延后一些。不过,老王开始挺配合,在腾房期间先把水电过了户。而小张也趁这段时间购置了两三万元的家具家电,就等对方搬空后入住。

  想着自己马上就能拥有属于自己的小天地,小张无比激动,这段日子每天都是笑嘻嘻度过的。没想到的是,高兴激动只维持了短暂的一段时间,就在约定的交房时间前夕,老王突然反悔了,不想卖了。虽然他向小张解释了一大筐理由,但谁都听得出,反悔的原因归根结底就是那一天一变的房价,这套房这时的价格已经翻了一番。

  老王表示要退回购房款,还可以适当给予一些补偿,但房子肯定不卖了。小张当然不同意,签了合同付了款,说不卖就不卖,诚信何在?自己连家具家电都买好了,而且是按照这房子的尺寸买的,难道白白扔掉?现在房子一天一个价,自己等待的这段时间,花同样的钱依旧买不到一样大小的房子了,这损失谁承担?而这套房子的价格上涨了,也应该是自己的投资收益,怎能就这么还回去?

  老王见小张不同意,语气也逐渐强硬,说法律规定联建房不能买卖,所以合同是无效的,就算小张去告也告不赢,不卖就是不卖,连赔偿也不打算给了。

  双方协商了多次,均不欢而散。

  小张很郁闷,想诉诸法律又摸不准法院到底会不会支持他,所以想先咨询本报律师团,自己难道就吃定这个哑巴亏了?白字黑字的签名画押说不算就不算了?自己因此造成的损失就只能自己买单了?

  购买联建房需慎之又慎

  本案的焦点在于“联建房”买卖合同的效力和买受人的损失赔偿问题。

  首先,本案中小张与老王签订的《房屋买卖协议》应认定无效。“联建房”指的是由多人联合出资或一人供地、其他方出资建造的房屋,从富阳的实际情况来看,人们普遍将建造于农村宅基地上用于出售的房屋俗称为“联建房”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规等强制性规定的,合同无效。本案中,虽然小张向老王支付了购房款,并签订了房屋买卖协议,但在房地一体的格局下,他作为未经法定程序批准农村村民住宅用地的一方实际上取得了农村村民住宅用地,显然违反了《中华人民共和国土地管理法》的上述规定。

  其次,本律师认为,虽然小张与老王签订的房屋买卖协议无效,但他可以向老王主张返还购房款、支付利息损失、支付房屋增值损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。所以,小张要求老王返还购房款并支付利息损失,一般都会得到法院的支持,而利息损失则应从购房款支付次日起,按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。不过,对于联建房买受人主张赔偿房屋增值损失的请求是否成立目前尚存争议,而且对于房屋增值损失额的确定一般应委托专业评估机构评估,但因联建房无法上市交易,评估机构缺乏足够、客观的对照样本,使得房屋市场价值的评估成为了难点。

  另外,现实中也存在购买了联建房并已进行装修后遭收回的情况,对于买受人主张出卖方赔偿房屋装修(或翻建、扩建)损失的请求,本律师认为,应结合房屋装修的实际情况、对房屋的保值增值作用、双方过错等因素酌情确定。具体判断装修损失的,一般会根据评估机构根据装修残值、翻建或扩建部分造价等因素来确定受让人的装修损失。

  最后,本律师希望提醒广大需要买房的市民,购买联建房需慎之又慎,它不但会因市场房价波动,学区房政策,搬迁等因素引起诸多纠纷,而且由于交易违反法律强制性规定,不仅无法办理房屋产权变更登记,一旦合同认定无效,房屋出卖人可能向买受人主张返还房屋并支付房屋使用费、租金损失、拆建改造损失等,购买者将承担巨大的风险,弄得不好就会面临“钱房两空”的局面。

  (记者 方梁 通讯员 来肖)

[来源: 富阳日报]
[责任编辑:陈皓]
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